Nie taki diabeł straszny, czyli odbiór mieszkania deweloperskiego.

Nie taki diabeł straszny, czyli odbiór mieszkania deweloperskiego.

Tym wpisem rozpoczynam cykl poradnikowy. Zakładam, że będzie to zapis moich doświadczeń z budowy. Zaznaczam, że są to moje doświadczenia i każdy ma prawo mieć inne. Jeśli będziecie mieli pytania – nie wahajcie się ich zadawać.

 

Na początek „słowniczek”:

stan deweloperski – jest to standard wykończenia mieszkania lub domu popularny w naszym kraju. Od razu zwrócę uwagę na to, że nie istnieje jego jednobrzmiąca definicja, a każdy deweloper może w umowie określić własne jego rozumienie. Mieszkanie czy dom są wybudowane i przygotowane do dalszych prac, które będą leżały już po stronie nabywcy. Oznacza to, że:

– powinniśmy się spodziewać drzwi prowadzących do mieszkania/domu (jednakowych dla wszystkich mieszkań w budynku) oraz parapetów wewnętrznych

– na podłodze zastaniemy wylewki betonowe, które następnie należy wykończyć we własnym zakresie wybraną podłogą; UWAGA: nie każda wylewka wykonana przez dewelopera pozwoli na położenie założonej przez Ciebie podłogi.

– ściany i sufity są otynkowane, często wyszpachlowane i czasem (niekoniecznie) pomalowane pierwszą warstwą farby; ściany w łazience są bardziej surowe, ponieważ zakłada się, że będą wykończone płytkami

– z sufitu wyprowadzone są przewody, w ścianach osadzone są gniazda elektryczne, telewizyjne, telefoniczne, internetowe oraz włączniki światła,

– w ścianach i podłogach kuchni i łazienki znajdziemy  wyprowadzone podejścia hydrauliczne i kanalizacyjne; często poprowadzone nie wewnątrz ścian, ale po ścianach

– znajdziemy również instalację centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami pokojowymi i łazienkowymi (te ostatnie mogą być nawet czasem wyposażone od razu w grzałkę elektryczną)

– na balkonie lub tarasie położone są płytki i zainstalowane balustrady

Nie spodziewaj się jednak, że wszystko Cię zachwyci. Gniazdka prawdopodobnie będą tanie, grzejniki całkiem zwyczajne, parapety i drzwi wcale niekoniecznie takie, jakich byś sobie życzył. Niektóre z tych elementów można wymienić umawiając się uprzednio z deweloperem. Albo po odbiorze robiąc to już we własnym zakresie. Bardzo często to drugie rozwiązanie okazuje się korzystniejsze cenowo. Musisz sam porównać i zastanowić się, co Ci się bardziej kalkuluje. 

Na koniec ciekawostka: poza Polską pojęcie „stanu deweloperskiego” jest raczej nieznane. Za granicą najczęstszym standardem wykończenia jest „pod klucz”, czyli mieszkanie lub dom gotowe do wprowadzenia się.

 

Co zainspirowało mnie do tego wpisu? Dziś towarzyszyłam naszym Klientom w odbiorze ich pierwszego własnego mieszkania. Bardzo miły moment. Oczywiście pod warunkiem, że odbędzie się w takiej atmosferze jak ta, której właśnie doświadczyliśmy. Uwag do protokołu praktycznie nie było. Ale bywa różnie. Jak przebiega odbiór? 

Zanim wejdziesz do swojego mieszkania…

Moi Klienci umówili się z przedstawicielem dewelopera na godzinę 9 rano. Przywitaliśmy się przy szlabanie prowadzącym na osiedle. I już od szlabanu przedstawiciel dewelopera rozpoczął przekazywanie lokalu. Opowiedział o zasadach posługiwania się pilotem do szlabanu, o kodzie dostępu obsługiwanym dodatkowo z manipulatora. Następnie wskazał śmietnik, pokazał jak się korzysta z klucza-„matki” (Master Key). Potem objaśnił system komunikacji z uwzględnieniem bram wjazdowych i miejsc parkingowych. Oprowadził po parkingu podziemnym i piwnicy.

Następnie poprowadził nas do klatki schodowej. Wytłumaczył zasadę działania wideofonu, wprowadzania kodu i otwierania drzwi. Poprowadził do windy. Opowiedział o szachcie instalacyjnym z licznikami (na klatce schodowej). Aż nareszcie… wprowadził nas do mieszkania.

 

W mieszkaniu…

Wspólnie obejrzeliśmy skrzynkę elektryczną oraz teletechniczną. Przedstawiciel wytłumaczył jak działa system wentylacyjny (wentylacja elektryczna wraz z systemem okiennych nawietrzaków higrosterowalnych). Pokazał jak zmieniać intensywność wywiewania. Przypomniał o konieczności uwzględnienia 80cm2 (czyli przy skrzydle 80cm szer. 1cm) prześwitu w każdych drzwiach prowadzących do pokoi oraz 200cm2 w drzwiach łazienkowych.

 

Jeśli możesz to zabierz na odbiór szefa swojej ekipy wykończeniowej

W tym czasie szef ekipy wykończeniowej, którego zaprosiłam na odbiór badał podłogi, ściany i sufity. Zaopatrzony był w 2-metrową łatę murarską i kątomierz budowlany.

  • Niestety potwierdził, że pewne decyzje w wyposażeniu łazienki wymuszone będą przez fakt ułożenia przez dewelopera instalacji kanalizacyjnych nie wewnątrz, ale po ścianie oraz wskutek niskiego podłączenia instalacji kanalizacyjnej do pionu.
  • Z drugiej jednak strony pochwalił detale wykończeniowe związane ze sposobem zaizolowania balkonu oraz sposobem układania na balkonie płytek podłogowych (z kapinosami).
  • Zwrócił uwagę na minimalne niedoróbki na styku niektórych zewnętrznych narożników ścianek – to zostało wpisane do protokołu i zostanie poprawione przez dewelopera. Wspólnie przyjrzeliśmy się jakości (tj. gładkości) wykończenia ścian i sufitów (ściany planujemy pokryć farbą).

Jeśli jeszcze nie zaplanowałeś, która ekipa zajmie się wykańczaniem Twojego mieszkania, możesz na odbiór zaprosić inspektora nadzoru – on także pomoże Ci zwrócić uwagę na istotne elementy.

 

Czy ściany i sufity muszą być gładkie jak lustro, czyli do czego przydaje się projekt wnętrz?

Warto, byśmy byli przygotowani do odbioru i mieli świadomość jakie ostateczne cele planujemy w mieszkaniu osiągnąć. Gładkość ścian i sufitów w pewnym stopniu jest sprawą  obiektywną i określoną normami. Ale częściowo jest to sprawa uznaniowa – jeden lubi „gładź absolutną”, zwłaszcza, że planuje położenie na ścianach stiuku, który wymaga idealnego podłoża. Kto inny jednak planuje położyć na ściany chropowatą, prowansalską strukturę imitującą stary tynk. Ewidentnym błędem są oczywiście nierówności ścian i sufitów, które później niestety wyeksponuje światło padające z kinkietów i plafonów – na takie błędy nie można się godzić.

Poza tym gładkość warto ocenić własnymi oczami, na zasadzie: „razi mnie, czy nie”.

Polecam więc jeszcze przed odbiorem zaplanować, jak finalnie ma wyglądać ściana i sufit: farba, tapeta, płytki, boazeria, stiuk, struktura – te sposoby wykończenia ścian wymagają odmiennych podłoży i lepiej wiedzieć zawczasu, na co zwracać uwagę w trakcie odbioru.

 

Mała dygresja na temat niemiłej sytuacji sprzed lat, z domu nie deweloperskiego, ale budowanego indywidualnie, gdzie Inwestor doglądający szpachlowania ścian wręcz tropił najmniejsze, niemal niedostrzegalne zaburzenia gładzi tynkowej. Wieczorami, po wyjściu ekipy  poświęcał sporo czasu, by znaleźć cokolwiek, co następnego dnia ostentacyjnie nakazywał ekipie usuwać i wygładzać. A docelowo ściany miały być pokryte… strukturalnym tynkiem prowansalskim. Aż takie wyrównywanie podłoża nie miało więc sensu. Co się okazało? Otóż człowiek ten spędził ostatnie 8 lat w Stanach Zjednoczonych, pracując w… ekipie wykończeniowej. Twierdził, że był „strasznie gnębiony” przez swojego szefa i teraz „nie zamierza odpuścić innym”… Czy niepotrzebne dla tynku strukturalnego uzyskanie lustrzanej gładzi warte jest kompletnego zdeptania atmosfery na budowie? Wiadomo, że ekipy bywają różne i czasem nie mają ani wiedzy, ani doświadczenia, ani nawet dobrych intencji. Jeśli jednak macie Państwo profesjonalną ekipę wykończeniową to postarajcie się zaufać ludziom, którym powierzacie swoje mieszkanie czy dom. Załóżcie, że oni pracują dla Was tak samo dobrze i z oddaniem, jak Wy wykonujecie swoją pracę dla innych.

Pamiętajcie, że w Polsce fachowców mamy świetnych i warto okazać im szacunek i zaufanie.

Przed odbiorem mieszkania od dewelopera przypomnij sobie zapisy, jakie zaakceptowałeś w umowie, by w trakcie odbioru do nich się odnosić.

W tym miejscu przytoczę kolejne doświadczenie  „z placu budowy”… Podczas pewnego odbioru uznaliśmy, że deweloper powinien  dopracować ustawienie ścianek działowych, ponieważ okazało się, że o ok. półtora centymetra były odchylone jedna względem drugiej (czyli nierównoległe). Czy 1,5cm „to nic takiego”? Często tak, ale nie w tym przypadku. Wytłumaczyliśmy, że założony układ dużych gresowych płyt podłogowych, które planowaliśmy układać wzdłuż ścianek brzydko wyeksponuje tę – zdawałoby się nieznaczącą – różnicę. W przeciwnym razie albo ścianki trzeba byłoby przesuwać i ustawiać w linii na własny koszt, albo niezbędne byłoby położenie płyt w kompletnie inny sposób- taki, który zakamufluje niedokładność budowlaną w usytuowaniu ścianek działowych. Deweloper wykonał poprawkę – ścianki stoją dziś równolegle, a przy nich pięknie prezentują się płyty podłogowe 🙂

Plany…

Odbiór przebiegł sprawnie i bezproblemowo. Prócz pliku dokumentów do podpisu Inwestorzy otrzymali również płytę CD ze zdjęciami układu instalacji w ich mieszkaniu – bardzo wygodna sprawa – czasem pomaga uniknąć przebicia przewodu elektrycznego w trakcie  wiercenia otworu pod obrazek na ścianie 😉

Omówiliśmy plan działań – na kiedy umawiamy obmiar drzwi wewnętrznych, kiedy możemy przyjąć transport zamówionych wcześniej podłóg, płytek i wyposażenia łazienki. Zaplanowaliśmy wspólne spotkanie ze stolarzem…

I wreszcie… można się brać za realizację projektu!!!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *